住宅ローンの比較と選び方
住宅ローンには大きく分けて、公庫融資（住宅金融公庫）、年金融資（年金福祉事業団）などの公的融資と
銀行、生保などの民間融資があります。
公的融資は借入れの条件がいろいろ細かくありますが、
長期返済・固定金利がメリット（財形融資、自治体融資の一部を除く）。逆に民間融資は、
借入れの条件が緩く、公的融資が借りられないケースでも住宅ローンが利用できる点がメリットです。
自分はどの住宅ローンが借りられるのか、その中で有利なものはどれか、よく調べて借りることが重要です。
住宅ローンに関する注意点
【住宅ローン返済は収入の何割までに抑えるのが安全か】
家族構成（独身か扶養家族がいるかなど）や、収入の多い少ないにより、
住宅ローン返済に充てることができる金額は大きく異なります。安全な返済計画は、
まず自分の手取り収入、必要な生活費、
教育費などの現状を知り、住宅ローン返済に回せる金額を自分で把握することです。
ただし、金融機関から住宅資金を借りる際には、「毎月の返済額の○倍の月収が必要」などの収入基準はあります。
例えば公庫の場合は、返済額の５倍の月収（ボーナスも含めた年収の12分の１）が必要です。
【住宅ローンはどこで組めばよいか】
家を買う人の多くは住宅金融公庫を優先させます。
理由は低金利で固定型金利(11年目から少し上がりますが)だからです。
銀行ローンは今は低金利ですが、ベースが変動金利なので将来、金利が上がる
可能性があります。
【住宅ローンの申し込み先金融機関は】
住宅ローンは、金融機関によっては融資対象地域が限られているため、確認が必要です。
【自己資金はどれくらい必要か】
多くの住宅ローンでは、融資額の上限のひとつとして、
購入価格や建築費の80％以内という条件を設けています。
また、頭金のほかにも住宅ローンや登記関係の諸費用がかかります。
購入価格などの80％を超えて住宅ローンを借りられるケースもありますが、その分、
返済負担が重くなるので、自己資金はなるべく多く準備するようにしましょう。
【固定型と変動型、どちらがいいか】
一般論として、住宅ローンを借りるときの金利が低く将来は上がりそうなら固定型、
住宅ローンを借りるときの金利が高く将来は下がりそうなら変動型が有利といえます。しかし、
住宅ローンは家計の固定支出となることを考えると、返済の見通しが立てやすい固定型のほうが安心です。
特に今は史上まれにみる低金利ですから、公庫融資や年金融資など
長期固定型の住宅ローンを優先すべきでしょう。
【住宅ローン借り換えはどうする】
過去、金利の高い時期に公庫融資、年金融資を借りている人は、現在の低金利で、
民間住宅ローン借り換えで返済額を減らせる可能性があります。
購入時より自宅が大きく値下がりし、担保割れになっているケースを対象にした
住宅ローン借り換えを用意している銀行もあります。
【住宅ローン繰上げ返済とは】
通常の返済とは別に、元金の一部をまとめて返すのが繰上げ返済（正確には一部繰上げ返済）です。
繰上げ返済した元金にかかるはずだった利息が不要になり、返済総額が減るというのがそのメリットです。
【新築マンションを購入する時はどんな住宅ローンが利用できるか】
ほとんどの場合、公的融資が利用できます。公庫融資、年金融資では
専有面積が50㎡以上280㎡以下であることが条件です（財形融資では40㎡以上280㎡以下）。
間取りについては、公庫融資、年金融資、財形融資いずれも、２以上の居住室（食事室を含む）、
台所、トイレ、浴室がなければならず、ワンルームは対象外となります。
銀行ローンなど民間の住宅ローンについては、基本的に床面積、間取りについての条件はありません。
【中古マンションを購入する時はどんな住宅ローンが利用できるか】
公庫融資、年金融資、財形融資はいずれも、
原則として築25年以内でなければなりません。築25年を超える場合は通常、
銀行ローンなど民間の住宅ローンを利用することになります。
【建売住宅を購入する時はどんな住宅ローンが利用できるか】
公庫融資、年金融資は原則として敷地面積が100㎡以上でなければなりません（財形融資は敷地面積の条件なし）。
住宅の床面積については、公庫融資、年金融資、財形融資とも70㎡以上280㎡以下が条件です。
これらを満たさない場合は、民間の住宅ローンを借りることになります。
【中古一戸建てを購入する時はどんな住宅ローンが利用できるか】
木造住宅などの場合、公庫融資、年金融資、財形融資はいずれも原則として敷地面積100㎡以上、
築20年以内でなければなりません。この条件に合わない場合は通常、
銀行ローンなど民間の住宅ローンを利用することになります。
【マイホームを新築する場合、どんな住宅ローンが利用できるか】
公庫融資については、敷地面積や住宅部分の面積などに一定の条件があります。
年金融資のうち協会転貸は公庫融資より条件が緩い部分があり、利用しやすいでしょう。
なお、公的融資は原則として建築基準法に違反した住宅では借りられません。
また、民間の住宅ローンは、公的融資よりフレキシブルに借りられます。
【リフォームする場合、どんな住宅ローンが利用できるか】
工事後の住宅の床面積が50㎡以上（マンションでは40㎡以上）であれば、公庫融資、
年金融資が借りられます（財形融資の場合は40㎡以上）。公庫融資では、バリアフリー住宅工事、
断熱構造化工事など公庫が推奨する工事を行うと最高1000万円まで借りられます。
民間の住宅ローンもいろいろあります。
【敷地が借地（普通借地権）の場合、住宅ローンはどうなるか】
敷地の権利が、地上権か賃借権かで土地分に対する融資額が異なります。
地上権であれば所有権と同じですが、賃借権の場合は、融資額が減らされたり、
地主の承諾がないと借りられなかったりすることがあります。
住宅ローンによって条件が違う点もあるので、事前に金融機関に相談しましょう。
【専業主婦や年金生活者でも住宅ローンは借りられるか】
基本的に定期収入があり、所得を証明できる人でなければ住宅ローンを借りることはできません。
また、住宅ローンにはそれぞれ申込時や返済終了時の年齢に制限があります。
ただし、年金融資（公庫併せ貸し）の場合は、無職無収入の国民年金加入者であっても、
同居予定者の中に必要月収を満たす人がいて、連帯債務者となる場合は住宅ローンを借りられます。
年金生活の人も年齢の条件や収入基準を満たせば住宅ローンを借りられます。
【収入合算とは】
申込本人の収入だけでは、希望する額の住宅ローンの借り入れに必要な収入基準を満たせない場合、
同居予定者の収入を合算できる制度です。
【住宅ローンの組み方のポイントは】
第一に金利の低いものから、第二に種類を少なく、第三に自分の条件にあった
返済方法で住宅ローンを借りることがポイントです。
通常は、公庫融資、年金融資などを優先して借ります。
【所得補償付きの住宅ローンとは】
住宅ローンの借り入れの際に、所得補償保険をセットしたものです。通常、病気やケガで入院し、
仕事ができなくなった場合に住宅ローンの返済額に見合った額の保険金が支払われます。
【住宅ローン返済が苦しい時はどうする】
延滞する前に、住宅ローンを借りている金融機関に相談することが大切です。
住宅ローン返済が苦しくなった理由や今後の返済の見通しを説明し、
住宅ローン返済方法の変更などについて話し合いましょう。
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